1000 najdroższych mieszkań sprzedanych w I kwartale 2026

Ile kosztowało wejście na listę

Rynek wtórny zajął 578 miejsc, pierwotny 422, a osoby prawne kupiły 95 mieszkań. Przy mieszkaniach od deweloperów data aktu to dzień przeniesienia własności. Umowę deweloperską podpisano często rok albo dwa lata wcześniej, przy innych cenach.

Zniknięte ogłoszenie to jeszcze nie sprzedaż

Do porównania wzięliśmy 21 667 ogłoszeń mieszkań z Warszawy, Krakowa, Poznania, Łodzi, Katowic i Gdyni, zakończonych między listopadem 2025 a marcem 2026 r. Dla tych miesięcy rejestr ma już prawie komplet aktów. Do każdego ogłoszenia szukaliśmy aktu tego samego mieszkania: ten sam budynek i piętro, powierzchnia z dokładnością do 2%, cena w akcie od 75% do 110% ostatniej ceny ofertowej, akt podpisany od miesiąca przed do czterech miesięcy po zakończeniu ogłoszenia.

Akt znaleźliśmy tylko dla 23% ogłoszeń. Żeby sprawdzić, ile z tych trafień to przypadek, powtórzyliśmy wyszukiwanie z celowo błędną powierzchnią, zawyżoną o 10%. Pasowało wtedy 4% ogłoszeń. Część aktów na pewno nam umknęła, bo powierzchnia w akcie bywa inna niż w ogłoszeniu, a lokalizacja w ogłoszeniu bywa przybliżona. Dlatego tych 23% nie można czytać jako odsetka sprzedanych mieszkań.

W tej samej próbie 45% zakończonych ogłoszeń wróciło w ciągu 90 dni jako nowe ogłoszenie tego samego mieszkania. Na rynku pierwotnym problemem jest też kolejność dokumentów. Deweloper kończy ogłoszenie po podpisaniu umowy deweloperskiej, a akt przenoszący własność przychodzi miesiące, czasem lata później. Dla ogłoszeń deweloperów akt znaleźliśmy w 14% przypadków, na rynku wtórnym w 28%. Przy mieszkaniach powyżej 2,5 mln zł, czyli w górnej części przyszłego rankingu, w 12%.

Rejestr Cen Nieruchomości: bezpłatny, ale niepełny

Od 13 lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości są bezpłatne. Krajowa usługa GUGiK (tzw. usługa WFS) podaje przy każdym sprzedanym lokalu cenę z aktu, datę, powierzchnię, kondygnację, liczbę izb, rynek i to, czy kupiła osoba fizyczna, czy prawna. Ogłoszenia nie podają ceny z aktu ani tego, kto kupił. Całą Polskę za okres od października 2025 do czerwca 2026 r. (ok. 204 tys. lokali) pobraliśmy z tej usługi w kilka minut.

Od lutego w usłudze krajowej nie ma Gdańska. Z I kwartału zostało tam 527 gdańskich mieszkań, prawie wszystkie ze stycznia, a usługa prowadzona przez miasto ma ich 2 706. Wrocław ma 1 915 mieszkań w usłudze krajowej i 3 357 w miejskiej. Serwer Wrocławia nie odpowiadał na zapytania z naszego serwera za granicą, z polskiego adresu IP działa normalnie. W Sopocie jest 9 zamiast 101. W rankingu są dane z usług miejskich.

Bydgoszczy w usłudze krajowej nie ma wcale. Miejska usługa pokazuje punkty i daty transakcji, ale ceny dopiero po zalogowaniu, więc 1 049 bydgoskich transakcji lokalowych z I kwartału nie weszło do rankingu.

1 829 mieszkań z I kwartału (3% w skali kraju) nie ma w rejestrze współrzędnych i usługa WFS w ogóle ich nie wydaje. Są w eksportach, które GUGiK publikuje osobno dla każdego powiatu. Z datami jest inny kłopot: filtr po dacie aktu liczy w czasie UTC, przez co zapytanie o styczeń, luty i marzec zwraca też 1 017 lokali z aktem z 1 kwietnia. Przy raporcie miesięcznym to kilka procent danych w złym miesiącu.

Przejrzeliśmy usługi wszystkich 380 powiatów zgłoszone w ewidencji GUGiK. W 44 z nich usługa lokalna ma więcej danych niż krajowa. Dołożyliśmy je razem z eksportami powiatowymi.

Starostwa wpisują akty z opóźnieniem. Mediana czasu od daty aktu do ostatniej aktualizacji wpisu wynosi 36 dni w całym kraju i 138 dni w Warszawie. To przybliżenie, bo liczymy do ostatniej aktualizacji, a nie do pierwszego pojawienia się aktu w rejestrze. Ranking za I kwartał publikujemy dlatego dopiero pod koniec października. Wcześniej brakowałoby dużej części Warszawy, która zajmuje ponad połowę listy.

Literówki za kilkanaście milionów i ceny, które tylko wyglądały na błąd

W Piastowie cena lokalu w rejestrze wynosi 13 080 000 zł, a cena całej transakcji 1 380 000 zł. Ktoś dopisał zero. W Krakowie 38 m² sprzedano rzekomo za 5,1 mln zł, chociaż podobne mieszkania w tym samym budynku są wystawione po ok. 610 tys. zł. W Gdyni 67 m² za 5 mln zł, przy ogłoszeniach z tego budynku po ok. 630 tys. zł. Przepuszczona literówka z Lublina (140 m² za 10,05 mln zł) dałaby temu miastu trzecie najdroższe mieszkanie w Polsce.

Odrzucamy też transakcje wpisane poprawnie, które do rankingu nie pasują, np. sprzedaż udziału, sprzedaż z bonifikatą od gminy, licytacje komornicze i kilka lokali sprzedanych za jedną kwotę.

Ceny, które wyglądały na błąd, a nim nie były

Do ręcznej weryfikacji reguła odkłada każdy „lokal” powyżej 300 m² i każdą cenę, która mocno odstaje od okolicy: jest ponad 1,8 raza wyższa niż 90. percentyl ceny za m² w promieniu ok. 1,5 km albo ponad 4 razy wyższa niż mediana powiatu. Na Mokotowie odłożyła w ten sposób mieszkanie za 11,57 mln zł. To prawie 79 tys. zł za metr, a mediana na tej ulicy jest ponad trzy razy niższa.

Ogłoszenie tego mieszkania było w archiwum. Powierzchnia zgadzała się co do setnej części metra kwadratowego, piętro też, a cena ofertowa wynosiła 14,65 mln zł, czyli cena w akcie jest o 21% niższa od oferty. Po tym sprawdzeniu transakcja wróciła do rankingu na drugie miejsce w kraju.

Na Saskiej Kępie dwupoziomowy apartament ma w akcie 93 m² i 5,5 mln zł (59 tys. zł/m²), a jego ogłoszenie podawało 175 m² na dwóch kondygnacjach. Cena się zgadza, w akcie jest pewnie tylko jeden poziom.

Ostatecznie z rankingu wypadło 29 transakcji powyżej progu, a 10 wróciło po porównaniu z ogłoszeniami z tego samego budynku.

Kiedy mieszkanie jest domem

W RCN lokalem mieszkalnym jest każdy prawnie wyodrębniony lokal, także połowa bliźniaka albo willa z ogrodem. W Wilanowie trafiliśmy na inwestycję, którą ogłoszenia opisują jako 22 rezydencje z prywatnymi ogrodami na działkach od 550 do 700 m². W rejestrze to lokale po 200-265 m² na parterze, sprzedane po 4-6 mln zł.

Bez filtra takie domy zajęłyby 199 miejsc w pierwszym tysiącu, a próg wejścia wynosiłby ok. 1,61 mln zł. Po ich odfiltrowaniu na listę weszły tańsze mieszkania i próg spadł do 1 514 000 zł. Droższych od tego progu lokali o charakterze domu jest 243 (więcej niż 199, bo próg jest niższy).

Do odsiania użyliśmy bazy budynków BDOT10k, w której GUGiK zapisuje, czy budynek jest jednorodzinny, dwumieszkaniowy czy wielorodzinny. W Krakowie jest w niej dwukondygnacyjny dom jednorodzinny, w którym w I kwartale sprzedano cztery mieszkania na kondygnacjach od pierwszej do czwartej. Baza pamięta tam najpewniej stan sprzed budowy. Sprawdzamy więc też, ile różnych mieszkań rejestr notuje w tym samym budynku.

Co mówią ogłoszenia sprzedanych mieszkań

Dopasowanie odwrotne, od aktu do ogłoszenia, działa znacznie lepiej. Na rynku wtórnym ogłoszenie znaleźliśmy dla 333 z 578 mieszkań z rankingu (58%). Kontrola z celowo złą powierzchnią dała 7% przypadkowych dopasowań. W wylosowanych do kontroli parach powierzchnia w akcie i w ogłoszeniu zwykle zgadzała się dokładnie.

Liczby poniżej dotyczą tylko tych 333 drogich mieszkań z rynku wtórnego. Mediana upustu wyniosła 3,75% od ostatniej ceny w ogłoszeniu. Środkowa połowa transakcji (między pierwszym a trzecim kwartylem) zmieściła się w przedziale od 0% (cena równa ofertowej) do 7,5%. Mediana czasu od publikacji do zakończenia ogłoszenia to 44 dni, liczona dla 194 mieszkań z pełną historią. Akt podpisywano zwykle miesiąc po zakończeniu ogłoszenia (mediana 30 dni), choć zdarzały się ogłoszenia wiszące jeszcze po akcie. Biura nieruchomości dodały 78% tych ogłoszeń.

Dla pozostałych 42% ogłoszenia nie znaleźliśmy. Części tych mieszkań nie było na Otodom albo wystawiono je przed wrześniem 2024 r., kiedy zaczęliśmy prowadzić archiwum. W części powierzchnia w akcie różni się od tej z ogłoszenia. Mieszkań od deweloperów tak nie dopasujemy, bo ich ogłoszenia znikają przy umowie deweloperskiej. Tu lepszym źródłem są cenniki, które deweloperzy codziennie publikują na portalu dane.gov.pl.

Na co uważać przy liczeniu sprzedaży mieszkań

Kilka uwag z tej pracy dla analityków, którzy liczą sprzedaż z ogłoszeń albo z RCN:

• Raport z samych ogłoszeń mierzy zakończone ogłoszenia, a do sprzedaży potrzebne są akty albo model skalibrowany na aktach.
• W usłudze krajowej RCN brakuje m.in. Bydgoszczy i od lutego Gdańska. Usługi powiatów są w ewidencji zbiorów i usług GUGiK, a mieszkania bez współrzędnych w eksportach powiatowych.
• Datę aktu bezpieczniej filtrować jako tekst i z zapasem, bo filtr usługi liczy w UTC.
• W cenie transakcji bywa garaż, komórka albo osobna działka, a pod „lokalem” dom z ogrodem. Odstające ceny lepiej porównać z ogłoszeniami z tego samego budynku, zanim się je odrzuci.

Jak sprawdziliśmy te liczby

Ranking policzyliśmy dwa razy, niezależnie od siebie. Drugi kod, napisany od nowa według tych samych reguł, dał te same wartości wszystkich 41 wskaźników i ten sam ranking. 30 najdroższych transakcji sprawdziliśmy jeszcze raz bezpośrednio w rejestrze: ceny zgadzają się co do złotówki, powierzchnie co do setnej części metra, daty też. Dzielnice 40 warszawskich transakcji porównaliśmy z ewidencją gruntów i wszystkie się zgadzały.