1000 najdroższych mieszkań sprzedanych w Polsce w I kwartale 2026

Tysiąc mieszkań za 2,15 mld zł

Mieszkania z rankingu to 1,6% wszystkich transakcji z kwartału, ale 6,3% ich łącznej wartości.

Pierwsza piątka

Cztery z pięciu najdroższych mieszkań są w budynku Złota 44. Metr najdroższego mieszkania kosztował 58 850 zł. Sprzedawcą i kupującym były firmy.

Warszawa ma 57% rankingu, a Zakopane więcej mieszkań niż Katowice i Szczecin razem

Firmy kupiły 94 mieszkania z rankingu, prawie co dziesiąte. Szesnaście z nich jest w Zakopanem, czyli ponad trzy czwarte tamtejszych mieszkań z rankingu.

Mieszkania kupione przez firmy ↓

Upust przy najdroższych mieszkaniach z rynku wtórnego: mediana 3,75%

W połowie transakcji z rynku wtórnego kupujący zapłacili najwyżej 3,75% mniej, niż wynosiła ostatnia cena ofertowa. W co czwartej upustu nie było wcale, bo cena w akcie była równa ofertowej albo wyższa.

Transakcji z upustem większym niż 20% nie uwzględniliśmy, więc rzeczywista mediana może być nieco wyższa. Poza obliczeniami zostało np. drugie w rankingu mieszkanie z Mokotowa, sprzedane z upustem 21%. Mieszkania od deweloperów pomijamy, bo ich cenę ustalono w umowie deweloperskiej.

Literówki za miliony i ceny, które tylko wyglądały na błąd

W Piastowie cena lokalu w rejestrze wynosi 13 080 000 zł, a cena całej transakcji 1 380 000 zł. Ktoś najpewniej dopisał zero. W Krakowie 38-metrowe mieszkanie wpisano do rejestru z ceną 5,1 mln zł, a mieszkania tej wielkości pod tym samym adresem wystawiano po ok. 610 tys. zł.

W Lublinie rejestr podaje 10,05 mln zł za 140 m², ale to cena całej transakcji, bez ceny samego lokalu. Prawdopodobnie to błąd zapisu albo kwota za coś więcej niż mieszkanie. Gdybyśmy ją przepuścili, Lublin miałby trzecie najdroższe mieszkanie w rankingu.

Na błąd wyglądała też cena 11,57 mln zł za mieszkanie na Mokotowie. Za metr zapłacono prawie 79 tys. zł, mniej więcej trzy razy tyle, ile wynosi mediana ceny metra na tej ulicy. W ogłoszeniu tego samego mieszkania cena wynosiła 14,65 mln zł. Kupujący zapłacił więc o 21% mniej, niż chciał sprzedający. Mieszkanie zostało w rankingu, na drugim miejscu.

Na Saskiej Kępie rejestr podaje 93 m² za 5,5 mln zł, czyli 59 tys. zł za metr. W tym samym miejscu za 5,775 mln zł wystawiono dwupoziomowy apartament o powierzchni 175 m². Do rejestru trafiła zapewne powierzchnia jednego poziomu, więc zawyżona jest tylko cena za metr.

Wille i bliźniaki zapisane jako mieszkania

W rejestrze lokalem mieszkalnym może być połowa bliźniaka albo willa z ogrodem. Jedna z inwestycji w Wilanowie to według ogłoszeń 22 rezydencje z ogrodami na działkach od 550 do 700 m². Rejestr notuje je jako lokale po 199-266 m² na parterze, sprzedane za 4-6 mln zł.

Wykluczyliśmy je z rankingu, podobnie jak inne lokale, które w praktyce są domami. Gdyby wszystkie takie lokale zostały w rankingu, zajęłyby 199 miejsc, a próg wejścia wzrósłby do ok. 1,61 mln zł.

Rejestr Cen Nieruchomości jest bezpłatny, ale nie ma wszystkich cen

Od 13 lutego 2026 r. dane z Rejestru Cen Nieruchomości są bezpłatne. Przy każdej sprzedaży rejestr podaje m.in. cenę z aktu, powierzchnię, piętro, rynek i to, czy kupiła osoba fizyczna, czy firma. W ok. 40% wpisów o mieszkaniach podaje jednak tylko cenę całej transakcji, bez ceny samego lokalu.

Większy kłopot to luki w krajowej usłudze GUGiK, która udostępnia dane z całego kraju. Od lutego prawie nie ma w niej Gdańska. Za I kwartał usługa krajowa pokazuje 527 gdańskich mieszkań, a razem z danymi miasta 2 708. Kto polega tylko na danych krajowych, nie widzi więc czterech na pięć transakcji z Gdańska. Braki widać też we Wrocławiu, Sopocie i Radomiu.

Rejestr prowadzi 385 urzędów: 380 starostw i urzędów miast na prawach powiatu oraz pięć gmin, które przejęły to zadanie. Prawie każdy udostępnia dane trochę inaczej. Bydgoszcz pokazuje ceny dopiero po zalogowaniu, a Rybnik, Mysłowice, Gniezno i Jelenia Góra tylko punkt na mapie i datę transakcji. To razem 1 618 transakcji lokalami z I kwartału, z czego 1 049 w Bydgoszczy. Żadnej z nich nie ma w rankingu.

Akty trafiają do rejestru z opóźnieniem. W Warszawie mediana czasu od aktu do ostatniej aktualizacji wpisu wynosi 138 dni, a w całym kraju 35 dni. Ranking za I kwartał publikujemy więc dopiero pod koniec października; wcześniej brakowałoby w nim dużej części Warszawy.

Cały ranking

Pełną listę tysiąca transakcji można przeszukiwać po mieście, dzielnicy i ulicy. W kolumnie „Uwagi” zaznaczamy ceny sprawdzone ręcznie i opisujemy, co obejmuje cena całej transakcji.

Ulica Złota ↓Rynek pierwotny ↓

Jak liczyliśmy

Ranking obejmuje lokale mieszkalne sprzedane w całości, w transakcjach wolnorynkowych, z aktem datowanym od 1 stycznia do 31 marca 2026 r. Podajemy ceny brutto z rejestru. Odrzuciliśmy sprzedaż udziałów, sprzedaż przez gminę z bonifikatą albo bez przetargu, licytacje komornicze i pakiety kilku lokali za jedną kwotę.

Podejrzane ceny. Ręcznie sprawdzamy każdą cenę za metr ponad 1,8 raza wyższą od 90. percentyla w kwadracie ok. 3 × 3 km wokół mieszkania, jeśli jest tam co najmniej 20 transakcji. To samo dotyczy każdej ceny za metr ponad 4 razy wyższej od mediany powiatu i każdego lokalu powyżej 300 m². Porównujemy je z cenami ofertowymi w tym samym budynku. W efekcie z rankingu wypadło 29 transakcji powyżej progu, a w 11 przypadkach podejrzana cena okazała się prawdziwa.

Domy wydzielone jako lokale. Wykluczamy lokal o powierzchni co najmniej 100 m² na parterze albo pierwszym piętrze, jeśli według państwowej bazy topograficznej BDOT10k budynek jest jedno- lub dwumieszkaniowy, a rejestr notuje w nim najwyżej dwa sprzedane mieszkania. Jeśli budynku nie ma jeszcze w BDOT10k, próg wynosi 120 m². W ten sposób odpadło 245 lokali powyżej obecnego progu, ale w rankingu zajęłyby one 199 miejsc, bo część znalazłaby się poniżej nowego, wyższego progu.

Upusty. Upust liczyliśmy tylko tam, gdzie znamy ostatnią cenę ofertową tego samego mieszkania.

Kontrola. Ranking policzyliśmy dwa razy, niezależnie, a 30 najdroższych transakcji sprawdziliśmy jeszcze raz bezpośrednio w rejestrze. Pytania o metodologię: kontakt@dataminers.pl.